GfE erhöht Druck in Sachen „Apollo“ und stellt Ultimatum an die Verwaltung

Freitag, September 14, 2018 | Apollo Kino |

Auf der Ratssitzung am 11.5.2017 hatten die GfE unter dem TOP 14 zusammen mit der SPD und den GRÜNEN die Weichen für die Planung, den Umbau und die Vermietung des Apollo Kinos beschlossen. Es war eine sehr kontroverse Entscheidung, die im Nachgang immer wieder von den anderen Fraktionen scharf kritisiert wurde. Immer wieder wurde von der GfE und auch anderen Fraktionen nach dem Stand des Projektes angefragt.

Die Geduld der Wählergemeinschaft ist begrenzt und wir wollen nunmehr das Projekt „Apollo“ zu einem Abschluss, wie auch immer dieser aussehen wird, bringen. Die Wählergemeinschaft hat das Gefühl, das die bereits zurückliegenden 16 Monate von der Verwaltung nicht genutzt worden sind, wieso entzieht sich unserer Kenntnis. Eine politische Entscheidung kann revidiert werden, mit diesem Gedanken muss eine Verwaltung immer leben und entsprechend dem Sprichwort „Das Eisen schmieden, so lange es heiß ist“ handeln und alles Notwendige was zu einer zügigen Realisierung eines Projektes notwendig ist, umgehend in die Wege zu leiten.

Wir haben es leider bei der damaligen Beschlussfassung versäumt, keinerlei zeitliche Komponente in die Beschlussvorlage zu fixieren, ein Fehler wie wir jetzt festgestellt haben. Es waren ja alle Befürworter für die „Mission Apollo“ auch an einer zügigen Umsetzung interessiert.

Die Wunschvorstellung bei der damaligen Ratssitzung war, dass das im Eigentum der Stadt befindliche und unter Denkmalschutz stehende Kino wieder einer kulturellen und gewerblichen Nutzung zugeführt wird, sich wirtschaftlich selber trägt und dadurch dauerhaft erhalten werden kann. Aufgrund jedoch der Tatsache, dass nunmehr viel Zeit ungenutzt verstrichen ist, wir immer noch weder einen Mietvertrag, noch eine Kostenschätzung und überhaupt einer Aussage zu Machbarkeit der Genehmigung mit der vorgesehenen Nutzung haben, sind wir zu dem Entschluss gekommen, dass die Wählergemeinschaft nunmehr einen Antrag in den Emder Rat zur Abstimmung bringen wird, in dem ein Ultimatum für das Projekt „Apollo“ gestellt wird. Wir sind zu der Überzeugung gekommen, das bei einem weiterem Verstreichen von Zeit, das Projekt nicht mehr zu realisieren ist.

Aus diesem Grund wird die Wählergemeinschaft „Gemeinsam für Emden“ (GfE) eine Antrag im Emder Rat einbringen, der erneut den Verkauf des Apollokinos einbringt, wenn bis zum Frühjahr 2019 einer der folgenden Bedingungen nicht eintritt :

1. Ein final rechtskräftiger Pachtvertrag zwischen der Stadt und den Pächtern geschlossen worden ist, der keinerlei offenen Parameter mehr beinhaltet.

2. Eine Baugenehmigung mit entsprechender Nutzungsänderung zu Gewerberäumlichkeiten entsprechend den Vorgaben für eine spätere Nutzung der zukünftigen Pächter vorliegt.

3. Eine finale Kostenaufstellung sämtlicher für den Umbau erforderlichen Maßnahmen vorliegt. Die Kostenaufstellung ist aufgrund von erfolgten Ausschreibungen und somit verbindlichen Angeboten zu unterlegen.

Nach Fristablauf im Frühjahr und der Nichterfüllung nur einer der o.g. Bedingung wird die Verwaltung umgehend und unverzüglich vom Rat aufgefordert die Immobilie „Apollo“ über geeignete Vertriebswege zu veräußern und alle Maßnahmen zum Umbau oder Planung unverzüglich einzustellen.

Die GfE hat sich die Entscheidung nicht einfach gemacht, möchten aber durch das finale Ultimatum nunmehr sicherstellen, dass endlich Bewegung in das Projekt kommt und alle Beteiligten, wenn der Verwaltung an dem Projekt noch etwas liegt, dieses durch schnelles und professionelles Handeln auch zeigen.

Ferner befürchten wir, dass mit weiterem Verstreichen von wertvoller Zeit die Baupreise, die momentan stark am Steigen sind, „völlig aus dem Ruder laufen“ und auch durch mögliche Zinserhöhung ein wirtschaftlicher Erfolg für die Stadt nicht mehr darstellbar ist.

Somit stehen noch 6-7 Monate für den Abschluss von Baugenehmigung, Ausschreibung, Kalkulation und Mietvertrag zur Verfügung. Ein Zeitraum der mehr als ausreichend sein sollte, wenn man dazu noch unterstellt, das in den vergangenen 16 Monaten seit Ratsbeschluss sicherlich auch schon Schritte für die Realisierung des Projektes „Apollo“ eingeleitet wurden.

Darum bitten wir die handelnden Akteure die bis dahin noch vorhandene Zeit zu nutzen und „Alle Hebel in Gang zu setzen’“ dass dieses Projekt doch noch realisiert werden kann. Die GfE hofft mit diesem Antrag in das Projekt „etwas mehr Dynamik“ zu bringen, die wir in den letzten 16 Monaten stark vermisst haben.

Mit freundlichen Grüßen

Jochen Eichhorn,
Fraktionsvorsitzender GfE

Anmerkung der Wählergemeinschaft GfE zum Umbau des Apollokinos zu einem Verpachtungsobjekt

Freitag, Mai 12, 2017 | Apollo Kino, GfE News |

Ausgangslage 2012 und Szenario „Verkauf“:

Für den Erwerb des Apollo-Kinos wurde erstmals von der damaligen Mehrheitspartei, durch deren Fraktionsvorsitzenden, am 17.7.2011 ein entsprechender Antrag an den Verwaltungsvorstand gestellt. Am 11.10.2012 wurde in der Ratssitzung mit 28 Ja-Stimmen zu 9 Nein-Stimmen der Beschluss zum Ankauf des ehemaligen Apollo-Gebäudes gefasst. Das damalige Konzept sah vor, dass Gebäude zu einer kulturellen Veranstaltungsräumlichkeit umzubauen, welches von einem Verein betrieben werden sollte. Das Konzept sah damals den Rückbau zu einem größeren Veranstaltungsraum vor, der umfangreiche Änderung im bestehenden Tragwerk notwendig gemacht hätte. Dies wäre nur mit erheblichen Kosten möglich gewesen. Das Konzept sah auch eine laufende jährliche Förderung durch die Stadt vor, z.B. durch den Einsatz von Personal.
Hätte die GfE zu diesem Zeitpunkt bereits Verantwortung im Rat gehabt, hätte sie einem Ankauf des Gebäudes nicht zugestimmt, vor allem, weil das Gebäude damals schon unter Denkmalschutz stand und die Stadt unter dem Gesichtspunkt des Denkmalschutzes gesetzlich verpflichtend worden wäre, diese Immobilie nach dem Kauf dauerhaft zu erhalten. Dies gilt auch, wenn es für die Kommune völlig unwirtschaftlich ist.
Somit ist die Stadt in der Ausgangslage, eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie dauerhaft vor dem Verfall zu bewahren. Dies ist nur mit erheblichen finanziellen Aufwand möglich.
Auch ein jetziger Verkauf würde unter diesen Gesichtspunkt erschwert werden, da jeder andere Erwerber nicht frei in seiner Entscheidung über einen Umbau ist und somit aufgrund finanziellen Nachteilen wenig geneigt wäre, die Immobilie zu den damaligen „Einstiegskosten“ erwerben. Dadurch bedingt wird der Kaufpreis inkl. der Nebenerwerbskosten bei einem Verkauf nicht mehr erlöst werden können. Ein möglicher Verlust bei dem Verkauf würde sofort den Haushalt 2017 ungeplant belasten. Würde es keinen potentiellen Pächter geben, der mit einem finanziellen tragfähigen Mietangebot auftritt, würde die Wählergemeinschaft ihren Antrag vom 08.04.2017, – Verkauf der Immobilie – , aufrechterhalten.
Ausgangslage 2017 und Szenario – „Verpachtung an Betreiber“

Im Dezember 2016 wurde dem Rat von der Verwaltung ein grobes Konzept von drei möglichen Mietinteressenten vorgestellt, allerdings ohne Hinterlegung Zahlen. Daraufhin wurde vom Rat mehrheitlich beschlossen, dass den Interessenten noch Zeit bis April 2017 gegeben wird, das Konzept für eine Anmietung zu konkretisieren. Die GfE hat für diesen zeitlichen Aufschub gestimmt um:

  • Ein definiertes Angebot der Mietinteressenten zu erhalten.
  • Kostenschätzung für eine Wiederinbetriebnahme seitens der Verwaltung zu erhalten.
  • Selber eine wirtschaftliche Betrachtung nach dem Vorliegen der Zahlen anzustellen
  • Um eine starke Bindung der Mieter an die Immobilie zu erreichen, Bedingungen für eine mögliche Vermietung formulieren, zwingende Vertragsmodalitäten mit den Beteiligten vereinbaren.

Nach dem Abarbeiten der Punkte 1-4 kommt die Wählergemeinschaft zu der folgenden Einschätzung:

Der Verkauf der denkmalgeschützten Immobilie ist nur mit einem deutlichen Abschlag auf dem Grundstücksmarkt zu realisieren. Ein Verlust wird der Stadt bei einem Verkauf entstehen, es ist seit dem Kauf im Jahr 2012 kein Investor bei der Stadt vorstellig geworden.
Die Gefahr besteht, dass dieses stadtprägende, unter Denkmalschutz stehende Gebäude, an exponierter Stelle nicht dauerhaft gewährleistet werden kann. Die Stadt ist hier als Eigentümer in der Verantwortung.
Dass die einzelnen unterschiedlichen Nutzungskonzepte der drei Interessenten sich gegenseitig sehr gut ergänzen, Räumlichkeiten teilweise gemeinsam „bespielen“ können und eine für die Bevölkerung durch unterschiedlichste Veranstaltungen eine kulturelle Bereicherung ergibt. Auch im Zusammenhang mit der Reaktivierung der Kaufhalle wird dieser Bereich innerstädtisch zu der Attraktivität der Stadt Emden erheblich beitragen.
Das vorliegende Mietangebot für die gewerblichen Räumlichkeiten im EG und der erzielbaren Miete für die 4 Wohnungen im OG unter Berücksichtigung der notwendigen Kostenschätzung für Investitionen und dem Kaufpreis bei fünf unterschiedlichen Szenarien zu einer Rendite führt, die momentan im Immobilienbereich gewöhnlich erzielt wird. Somit wird nicht nur eine Kostendeckung erreicht, im Gegenteil Überschuss erwirtschaftet. In diesem konkreten Szenario sind nach 10 Jahren bereits über 30 % der Gesamtkosten getilgt. Bei dieser Betrachtung sind auch Fördermittel des Landes und des Bundes sowie Eigenleistungen der Mieter mit berücksichtig worden. Auch der Einwand, dass bei den Fördermitteln die Stadt Emden mit rund 30% selber diese Förderung finanziert und diese in Abzug bringt bei den Fördermitteln, ist eine Wirtschaftlichkeit immer noch erreicht und eine Tilgung gesichert. Fördermittel des Bundes und des Landes, auch wenn man es nicht immer gerne hört, würden bei Nichtanforderung an Emden vorbeigehen und in andere Kommunen fließen.
Voraussetzung und Forderung für den Nichtverkauf des Gebäudes, dem Beginn der Planung und des Umbaus aus der Sicht der GfE ist der Abschluss eines Mietvertrages mit folgenden Voraussetzungen:

  • Für alle drei im Erdgeschoss inkludierten Einheiten müssen alle drei Mietinteressenten als eine Mietvertragspartei, persönlich haftend z.B. als GbR auftreten.
  • Der anfängliche Kalt-Mietzins ist fest definiert
  • Mindestvertragslaufzeit langfristig
  • Option nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit um weitere 5 Jahre
  • Erhöhung der Miete in Anlehnung an die prozentuale Entwicklung des Verbraucherpreisindex gegenüber dem Index bei Mietvertragsbeginn bei mehr als 10 Prozentpunkten, frühestens nach 5 Jahren möglich
  • Übernahme sämtlicher Reparaturkosten durch den Mieter innerhalb der Mieträumlichkeiten nach Übernahme durch die Mieter.
  • Durch die starke vertragliche Bindung aller drei Mietinteressenten muss bei einem Ausfall eines Mieters dies durch die verbleibenden Mieter aufgefangen werden, bzw. die Motivation einen Nachfolgemieter zu finden ist größer.

Fazit und Schlusswort

Die Wählergemeinschaft GfE hat sich die Entscheidung nicht leichtgemacht, auch unter dem Gesichtspunkt der angespannten Haushaltslage der Stadt Emden. Wir haben im Vorfeld mit der Verwaltung und auch mit den Betreibern und Mietinteressenten Gespräche geführt, die zu der folgenden Entscheidung geführt haben. Wir haben am 08.04.2017 schriftlich an den Verwaltungsvorstand der Stadt Emden den Antrag für den Verkauf gestellt, da wir dies in der Ratssitzung Dezember 2016 bereits angekündigt haben, für den Fall das keine Zahlen bis Anfang April 2017 vorliegen. In einer nicht öffentlichen Verwaltungsausschuss Sitzung am 10.4.2017 wurden seitens der Verwaltung erstmal konkrete Zahlen genannt. Jedes Ratsmitglied konnte sich somit bis zur heutigen Abstimmung im Rat sein eigenes Bild machen. Den Antrag haben wir aufrecht erhalten, für den Fall, dass unsere vorher genannten Vermietungs-Bedingungen vom Mieter nicht akzeptiert werden.
Die bereits 2012 beschlossene Ankaufentscheidung wäre von der Wählergemeinschaft politisch nicht getragen worden. Der damalige Rat hat mit dem Ankauf, und der Tatsache das die Immobilie unter Denkmalschutz steht, auch die Entscheidung getroffen, die erworbene Immobilie dauerhaft zu erhalten.
Zwar sollte bei diesem Projekt nicht die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund stehen, wenn diese aber aufgrund der vorliegenden Zahlen und Fakten als gesichert gilt, auch die für die GfE zwingend erforderlichen Mietvertragsmodalitäten umgesetzt werden, kann die Fraktion der GfE diese Ratsentscheidung gemeinsam und geschlossen tragen. Ein Verkauf oder eine konzeptionelle Nichtnutzung würde den Emder Haushalt auf Dauer erheblich mehr belasten.
Außerdem wird mit der zukünftigen Nutzung dieses Gebäudes nicht nur der Bereich um das ehemalige Apollo-Kino aufgewertet sondern die gesamte Innenstadt belebt. Auch Synergieeffekte in Verbindung mit der Restrukturierung der ehemaligen Kaufhalle werden sich ergeben.
Die Verwaltung darf die der Kalkulation zugrundeliegenden, geplanten Sanierungskosten nicht überschreiten. Diese Kosten stellen eine absolute Höchstgrenze dar und sind zwingend für den Erfolg des Gesamtprojektes zu unterschreiten. Es sollte versucht werden, mit der Minimierung der geplanten Sanierungskosten einen baurechtlich gesicherten und technisch einwandfreien Zustand zu erreichen. Eine Unterschreitung der geschätzten Kosten würde von der GfE begrüßt werden.
Auch der Einsatz eines externen Planers für Planung, Ausschreibung, Kostenermittlung und Bauleitung, kann zu einer Einsparung beitragen. Dieser Vorschlag sollte die Verwaltung, wenn nicht vollständig aber zu mindestens in Teilen, z.B. Beauftragung einzelne Leistungsphasen gem. HOAI, aufgreifen.
Die o.g. Punkte zusammen mit einem aus der Sicht der GfE sehr stark bindenden Mietvertrag, der die Mieter verpflichtet ihre Konzeption konsequent zu verfolgen und umzusetzen, wird für die weitere Nutzung dieser außergewöhnlichen Immobilie unverzichtbar sein. Ferner wird diese historisch wertvolle und stadtbildprägende Immobilie auf Dauer ohne finanzielle Nachteil für die Emder Bürger erhalten bleiben.
Wir als Wählergemeinschaft haben die Entscheidung für sich getroffen, unabhängig von anderen Parteien des Emder Rates, geschuldet den Sachargumenten und der Entwicklung bis zum heutigen Stand.
Wir als Wählergemeinschaft sind der Überzeugung, dass wir in diesem Punkt zum Wohle der Emder Bürger entschieden haben und das jetzige Konzept tragbar ist.
Jochen Eichhorn
Fraktionsvorsitzender Wählergemeinschaft GfE
11.05.2017