Anmerkung der Wählergemeinschaft GfE zum Umbau des Apollokinos zu einem Verpachtungsobjekt

Ausgangslage 2012 und Szenario „Verkauf“:

Für den Erwerb des Apollo-Kinos wurde erstmals von der damaligen Mehrheitspartei, durch deren Fraktionsvorsitzenden, am 17.7.2011 ein entsprechender Antrag an den Verwaltungsvorstand gestellt. Am 11.10.2012 wurde in der Ratssitzung mit 28 Ja-Stimmen zu 9 Nein-Stimmen der Beschluss zum Ankauf des ehemaligen Apollo-Gebäudes gefasst. Das damalige Konzept sah vor, dass Gebäude zu einer kulturellen Veranstaltungsräumlichkeit umzubauen, welches von einem Verein betrieben werden sollte. Das Konzept sah damals den Rückbau zu einem größeren Veranstaltungsraum vor, der umfangreiche Änderung im bestehenden Tragwerk notwendig gemacht hätte. Dies wäre nur mit erheblichen Kosten möglich gewesen. Das Konzept sah auch eine laufende jährliche Förderung durch die Stadt vor, z.B. durch den Einsatz von Personal.
Hätte die GfE zu diesem Zeitpunkt bereits Verantwortung im Rat gehabt, hätte sie einem Ankauf des Gebäudes nicht zugestimmt, vor allem, weil das Gebäude damals schon unter Denkmalschutz stand und die Stadt unter dem Gesichtspunkt des Denkmalschutzes gesetzlich verpflichtend worden wäre, diese Immobilie nach dem Kauf dauerhaft zu erhalten. Dies gilt auch, wenn es für die Kommune völlig unwirtschaftlich ist.
Somit ist die Stadt in der Ausgangslage, eine unter Denkmalschutz stehende Immobilie dauerhaft vor dem Verfall zu bewahren. Dies ist nur mit erheblichen finanziellen Aufwand möglich.
Auch ein jetziger Verkauf würde unter diesen Gesichtspunkt erschwert werden, da jeder andere Erwerber nicht frei in seiner Entscheidung über einen Umbau ist und somit aufgrund finanziellen Nachteilen wenig geneigt wäre, die Immobilie zu den damaligen „Einstiegskosten“ erwerben. Dadurch bedingt wird der Kaufpreis inkl. der Nebenerwerbskosten bei einem Verkauf nicht mehr erlöst werden können. Ein möglicher Verlust bei dem Verkauf würde sofort den Haushalt 2017 ungeplant belasten. Würde es keinen potentiellen Pächter geben, der mit einem finanziellen tragfähigen Mietangebot auftritt, würde die Wählergemeinschaft ihren Antrag vom 08.04.2017, – Verkauf der Immobilie – , aufrechterhalten.
Ausgangslage 2017 und Szenario – „Verpachtung an Betreiber“

Im Dezember 2016 wurde dem Rat von der Verwaltung ein grobes Konzept von drei möglichen Mietinteressenten vorgestellt, allerdings ohne Hinterlegung Zahlen. Daraufhin wurde vom Rat mehrheitlich beschlossen, dass den Interessenten noch Zeit bis April 2017 gegeben wird, das Konzept für eine Anmietung zu konkretisieren. Die GfE hat für diesen zeitlichen Aufschub gestimmt um:

  • Ein definiertes Angebot der Mietinteressenten zu erhalten.
  • Kostenschätzung für eine Wiederinbetriebnahme seitens der Verwaltung zu erhalten.
  • Selber eine wirtschaftliche Betrachtung nach dem Vorliegen der Zahlen anzustellen
  • Um eine starke Bindung der Mieter an die Immobilie zu erreichen, Bedingungen für eine mögliche Vermietung formulieren, zwingende Vertragsmodalitäten mit den Beteiligten vereinbaren.

Nach dem Abarbeiten der Punkte 1-4 kommt die Wählergemeinschaft zu der folgenden Einschätzung:

Der Verkauf der denkmalgeschützten Immobilie ist nur mit einem deutlichen Abschlag auf dem Grundstücksmarkt zu realisieren. Ein Verlust wird der Stadt bei einem Verkauf entstehen, es ist seit dem Kauf im Jahr 2012 kein Investor bei der Stadt vorstellig geworden.
Die Gefahr besteht, dass dieses stadtprägende, unter Denkmalschutz stehende Gebäude, an exponierter Stelle nicht dauerhaft gewährleistet werden kann. Die Stadt ist hier als Eigentümer in der Verantwortung.
Dass die einzelnen unterschiedlichen Nutzungskonzepte der drei Interessenten sich gegenseitig sehr gut ergänzen, Räumlichkeiten teilweise gemeinsam „bespielen“ können und eine für die Bevölkerung durch unterschiedlichste Veranstaltungen eine kulturelle Bereicherung ergibt. Auch im Zusammenhang mit der Reaktivierung der Kaufhalle wird dieser Bereich innerstädtisch zu der Attraktivität der Stadt Emden erheblich beitragen.
Das vorliegende Mietangebot für die gewerblichen Räumlichkeiten im EG und der erzielbaren Miete für die 4 Wohnungen im OG unter Berücksichtigung der notwendigen Kostenschätzung für Investitionen und dem Kaufpreis bei fünf unterschiedlichen Szenarien zu einer Rendite führt, die momentan im Immobilienbereich gewöhnlich erzielt wird. Somit wird nicht nur eine Kostendeckung erreicht, im Gegenteil Überschuss erwirtschaftet. In diesem konkreten Szenario sind nach 10 Jahren bereits über 30 % der Gesamtkosten getilgt. Bei dieser Betrachtung sind auch Fördermittel des Landes und des Bundes sowie Eigenleistungen der Mieter mit berücksichtig worden. Auch der Einwand, dass bei den Fördermitteln die Stadt Emden mit rund 30% selber diese Förderung finanziert und diese in Abzug bringt bei den Fördermitteln, ist eine Wirtschaftlichkeit immer noch erreicht und eine Tilgung gesichert. Fördermittel des Bundes und des Landes, auch wenn man es nicht immer gerne hört, würden bei Nichtanforderung an Emden vorbeigehen und in andere Kommunen fließen.
Voraussetzung und Forderung für den Nichtverkauf des Gebäudes, dem Beginn der Planung und des Umbaus aus der Sicht der GfE ist der Abschluss eines Mietvertrages mit folgenden Voraussetzungen:

  • Für alle drei im Erdgeschoss inkludierten Einheiten müssen alle drei Mietinteressenten als eine Mietvertragspartei, persönlich haftend z.B. als GbR auftreten.
  • Der anfängliche Kalt-Mietzins ist fest definiert
  • Mindestvertragslaufzeit langfristig
  • Option nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit um weitere 5 Jahre
  • Erhöhung der Miete in Anlehnung an die prozentuale Entwicklung des Verbraucherpreisindex gegenüber dem Index bei Mietvertragsbeginn bei mehr als 10 Prozentpunkten, frühestens nach 5 Jahren möglich
  • Übernahme sämtlicher Reparaturkosten durch den Mieter innerhalb der Mieträumlichkeiten nach Übernahme durch die Mieter.
  • Durch die starke vertragliche Bindung aller drei Mietinteressenten muss bei einem Ausfall eines Mieters dies durch die verbleibenden Mieter aufgefangen werden, bzw. die Motivation einen Nachfolgemieter zu finden ist größer.

Fazit und Schlusswort

Die Wählergemeinschaft GfE hat sich die Entscheidung nicht leichtgemacht, auch unter dem Gesichtspunkt der angespannten Haushaltslage der Stadt Emden. Wir haben im Vorfeld mit der Verwaltung und auch mit den Betreibern und Mietinteressenten Gespräche geführt, die zu der folgenden Entscheidung geführt haben. Wir haben am 08.04.2017 schriftlich an den Verwaltungsvorstand der Stadt Emden den Antrag für den Verkauf gestellt, da wir dies in der Ratssitzung Dezember 2016 bereits angekündigt haben, für den Fall das keine Zahlen bis Anfang April 2017 vorliegen. In einer nicht öffentlichen Verwaltungsausschuss Sitzung am 10.4.2017 wurden seitens der Verwaltung erstmal konkrete Zahlen genannt. Jedes Ratsmitglied konnte sich somit bis zur heutigen Abstimmung im Rat sein eigenes Bild machen. Den Antrag haben wir aufrecht erhalten, für den Fall, dass unsere vorher genannten Vermietungs-Bedingungen vom Mieter nicht akzeptiert werden.
Die bereits 2012 beschlossene Ankaufentscheidung wäre von der Wählergemeinschaft politisch nicht getragen worden. Der damalige Rat hat mit dem Ankauf, und der Tatsache das die Immobilie unter Denkmalschutz steht, auch die Entscheidung getroffen, die erworbene Immobilie dauerhaft zu erhalten.
Zwar sollte bei diesem Projekt nicht die Wirtschaftlichkeit im Vordergrund stehen, wenn diese aber aufgrund der vorliegenden Zahlen und Fakten als gesichert gilt, auch die für die GfE zwingend erforderlichen Mietvertragsmodalitäten umgesetzt werden, kann die Fraktion der GfE diese Ratsentscheidung gemeinsam und geschlossen tragen. Ein Verkauf oder eine konzeptionelle Nichtnutzung würde den Emder Haushalt auf Dauer erheblich mehr belasten.
Außerdem wird mit der zukünftigen Nutzung dieses Gebäudes nicht nur der Bereich um das ehemalige Apollo-Kino aufgewertet sondern die gesamte Innenstadt belebt. Auch Synergieeffekte in Verbindung mit der Restrukturierung der ehemaligen Kaufhalle werden sich ergeben.
Die Verwaltung darf die der Kalkulation zugrundeliegenden, geplanten Sanierungskosten nicht überschreiten. Diese Kosten stellen eine absolute Höchstgrenze dar und sind zwingend für den Erfolg des Gesamtprojektes zu unterschreiten. Es sollte versucht werden, mit der Minimierung der geplanten Sanierungskosten einen baurechtlich gesicherten und technisch einwandfreien Zustand zu erreichen. Eine Unterschreitung der geschätzten Kosten würde von der GfE begrüßt werden.
Auch der Einsatz eines externen Planers für Planung, Ausschreibung, Kostenermittlung und Bauleitung, kann zu einer Einsparung beitragen. Dieser Vorschlag sollte die Verwaltung, wenn nicht vollständig aber zu mindestens in Teilen, z.B. Beauftragung einzelne Leistungsphasen gem. HOAI, aufgreifen.
Die o.g. Punkte zusammen mit einem aus der Sicht der GfE sehr stark bindenden Mietvertrag, der die Mieter verpflichtet ihre Konzeption konsequent zu verfolgen und umzusetzen, wird für die weitere Nutzung dieser außergewöhnlichen Immobilie unverzichtbar sein. Ferner wird diese historisch wertvolle und stadtbildprägende Immobilie auf Dauer ohne finanzielle Nachteil für die Emder Bürger erhalten bleiben.
Wir als Wählergemeinschaft haben die Entscheidung für sich getroffen, unabhängig von anderen Parteien des Emder Rates, geschuldet den Sachargumenten und der Entwicklung bis zum heutigen Stand.
Wir als Wählergemeinschaft sind der Überzeugung, dass wir in diesem Punkt zum Wohle der Emder Bürger entschieden haben und das jetzige Konzept tragbar ist.
Jochen Eichhorn
Fraktionsvorsitzender Wählergemeinschaft GfE
11.05.2017